После очередного обвала национальной валюты, случившейся в Казахстане в 2015 году, рынок казахстанской недвижимости утратил свое равновесие. Планомерно растущие до этого цены резко обвалились, и с тех пор находятся в депрессивной стагнации – цены падают, объемы сделок идут на убыль. Между тем, по мнению аналитиков, в сентябре 2016 года ценам в крупных городах республики удалось незначительно подняться. Словом, рынок казахстанской недвижимости заносит от веселой эйфории до безнадежной депрессии. Каковы главные тренды на рынке казахстанской недвижимости? В этом вопросе разбиралась корреспондент «Rezonans.kz».
Осенних марафонов больше нет
В течение многих предыдущих лет на рынке недвижимости страны четко работали сезонные тренды. И как правило, осенью наблюдался подъем уровня сделок – возобновлялась деловая активность, студенты и школьники спешили в города после каникул, люди до зимы старались заселиться в собственные теплые квартиры. Соответственно, осенью стабильно росли цены на недвижимость. Однако, начиная с осени 2015 года, включая и нынешний год тоже, особого бума на рынке жилья не происходит.
Вместе с тем, портал «Крыша» назвал города РК с подорожавшим в сентябре 2016 года жильём. «Увеличение цен на недвижимость, которое многие рассчитывали увидеть в сентябре, было зафиксировано всего в четырёх городах Казахстана (из имеющихся 11 в аналитической базе «Крыши»),– говорится в сообщении. – Наиболее заметна положительная динамика в Алматы (+1. 7 % ), где средние цены предложений за месяц выросли примерно на 6.3 тыс. тенге, с 376. 9 тыс. тенге за квадрат в августе до 383. 2 тыс. в сентябре. В Актау прирост индекса соответствует 1. 2 %, или 3. 5 тыс. тенге. Средний ценовой показатель рынка в сентябре составил порядка 295 тыс. тенге вместо августовских 291.5 тыс. В Таразе положительная динамика ограничилась 1.1 %, или 1. 8 тыс. тенге за квадрат (165.8 тыс. в конце лета и 167.6 тыс. в начале осени)».
И уже в октябре текущего года портал сообщил об очередном рекорде падения цен. 19 октября сайт опубликовал анализ цен: на этой неделе средняя стоимость предложений снизилась на 11 400 тенге или 3,1 %, составив 356 800 тенге за квадратный метр. Отмечается, что данное ослабление стало самым заметным с момента, когда был зафиксирован абсолютный ценовой минимум 2016 года, случившийся в конце июня. Тогда снижение за неделю составило 4 %, а средняя цена откатилась до 359 900 тенге за квадрат.
«Провалиться рынку на дно не позволяет одно обстоятельство. Дело в том, что нынешнему спаду предшествовал прирост индекса, который наблюдался с 26 июля до 6 сентября. Тогда цены выросли более, чем на 6%», – пояснили специалисты сайта. По их информации, в октябре, если не произойдет серьезных изменений, средний ценовой показатель впервые за долгое время может существенно потерять позиции. По мнению аналитиков «Крыши», такие темпы снижения не наблюдались с марта 2016 г, когда происходило становление тенговых цен на жилье. Словом, статданные не особо радуют тех, кто рассчитывал продать недвижимость подороже. Марафоны в прошлом, наступила хандра – но не осенняя, а скорее всего, постоянная, и возможно, длительная.
Продавцов больше, чем покупателей
Частный риэлтор Кульсагат АУБАКИРОВА, работающая на рынке недвижимости Алматы уже 15 лет, поделилась своим видением ситуации с корреспондентом портала «Rezonans.kz». Благодаря своему большому практическому опыту, она имеет возможность сравнивать и прогнозировать. По ее словам, в плане цен на недвижимость в одном из крупнейших городов Казахстана произошла стагнация:
– Раньше в Алматы цены на квартиры росли, как на дрожжах. Лет 5-10 назад (до нынешнего кризиса в казахстанской экономике и падения уровня спроса и покупательской способности населения) наблюдался жилищный бум, с покупателями не было проблем. Даже наоборот, не хватало предложений, подходящий вариант приходилось искать 1-2-3 месяца. Финансовые возможности граждан позволяли приобрести жилье, выдавались кредиты в тенге, люди не боялись брать эти кредиты. Сейчас же есть переизбыток предложений, но мало реальных покупателей! Почему мало, всем понятно: в связи с девальвацией тенге упали доходы наших граждан, банки неохотно выдают кредиты, ставки по ипотечным кредитам не снижаются, то есть элементарно у людей нет денег на покупку жилья. Среди желающих купить квартиры наметился отложенный спрос – они хотели бы купить, присматриваются, но когда они смогут это сделать – они не знают.
По словам К.Аубакировой, тех, кто сейчас продает свои квартиры в Алматы, можно условно разделить на следующие категории: переезжающие (как известно, в стране усилилась волна миграции за пределы Казахстана); те, кто не может справиться с кредитами и продает, чтобы рассчитаться с банком и купить жилье меньшей площади; классическая группа – желающие улучшить свои жизненные условия, продающие меньшее жилье, чтобы купить более просторное, либо переехать в другой, более престижный район мегаполиса. Среди продающих есть и внутренние мигранты – те, кто продает жилье с тем, чтобы купить квартиру в Астане в связи с трудоустройством в столице.
Тех «инвесторов», которые ранее вкладывали деньги в приобретение недвижимости с целью их дальнейшей спекулятивной перепродажи по более высокой цене – уже не найдешь. Некоторые из них, закупив за кредиты в «жирные» годы квартиры с целью «навариться», оказались в проигрыше после 2009 года, когда произошел обвал тенге и, соответственно, сдулся мыльный пузырь на рынке недвижимости. Сегодня инвестировать в недвижимость стало невыгодно.
– Впрочем, не остаются в убытке те, кто сдает свои квартиры. Арендодатели, можно сказать, «в шоколаде» – цены на аренду жилья растут стабильно. К примеру, пару лет назад за аренду однушки-двушки квартиранты платили в среднем 50 тыс. тенге. Сейчас выкладывают все 80-90 тыс., в зависимости от аппетитов владельца квартиры. Правда, с принятием антитеррористического свода законов, предполагающих прописку квартирантов и штрафы за невыполнение требований, возможно, рынок съемного жилья перестанет быть легким заработком,– отмечает риэлтор.
От эйфории к депрессии
Не секрет, что рынок казахстанского жилья «колбасит» из одной стороны в другую, вызывая то пик, то падение. Причем такой «раколбас» длится на протяжении многих лет.
Так, в жирные нефтяные годы – 2005– 2008 гг. – цены на недвижимость стали уж совсем неадекватными, а стоимость квартиры в Алматы запросто равнялась со стоимостью апартаментов в Париже или Лондоне. Затем, после одномоментной девальвации от 4 февраля 2009 года произошел катастрофический обвал цен на недвижимость, который привел к некоторому отрезвлению на рынке: цены стали приближаться к адекватным меркам.
После падения тенге в августе 2015 года цены на недвижимость в долларовом выражении вновь резко упали. Так, например, если в начале 2015 года самый ходовой сегмент квартир – одно, двухкомнатые – покупались за 60 тыс. долларов, то после «черного августа», осенью 2015 года цена ровно на эти же квартиры стала – 40-45 тыс. у.е.! А трехкомнатные квартиры стали выставляться по цене, о которой уже и забыли – 50-60 тыс. у.е. Квартиры в центре города, которые оценивались в 100 тыс. у.е, получили новый рыночный ценник: 70-80 тыс. зеленых.
Правда, по словам специалиста, казахстанцы не особо обрадовались этому факту, ведь в тенговом выражении цены остались практически прежними, потому и бума спроса не произошло.
– По своему опыту работы могу сказать, что конец 2015 года и практически весь 2016 год наблюдется затишье, сделок продажи жилья, по крайней мере, в Ауэзовском районе Алматы, где я работаю, совершается очень мало по сравнению с прежними объемами. Если раньше один только риэлтор мог продать до 10 квартир в месяц, то сейчас и одной сделки в месяц не совершается. Лето 2016 года выдалось в этом плане застойным. Сейчас даже цен твердых нет – каждый ставит то, что хочет. Высокие цены на квартиры воспринимаются покупателями с недоумением. Они ждут очень низких цен, надеясь на скидки, кризис и падение рынка. А продавцы не готовы снижать цены и продавать за дешево. Это одна из причин стагнации рынка,– констатирует К. Аубакирова.
Цены будут падать
Несмотря на то, что в объявлениях о купле-продаже квартир запретили указывать доллары США в качестве единицы взаиморасчетов, психология покупателей и продавцов остается прежней: мыслим мы в долларах. Потому и прогнозы по рынку жилья риэлторы связывают с курсом доллара.
– Сложно делать какие-либо прогнозы на нерегулируемом государством рынке жилья,–делится К.Аубакирова. – Своего дна цены еще не достигли. И мой прогноз такой: с дальнейшим подорожанием доллара (об ожидаемом усугублении кризиса говорят экономисты) и удешевлением нацвалюты, цены на жилье в долларовом выражении продолжат постепенно падать. Для покупателей это позитивный момент. И я бы советовала, пользуясь моментом, приобретать недвижимость сейчас, у кого есть такая возможность. А для тех, кто хочет выгодно продать свое недвижимое имущество – сейчас не самый благоприятный момент, и я, честно говоря, не знаю, когда он наступит. Если у вас срочная продажа и вы действительно хотите продать недвижимый товар, то стоит быть сговорчивыми в плане скидок. Разумные скидки помогут быстрей осуществить сделку продажи.
В свою очередь, президент «Казахстанской федерации недвижимости» Ермек МУСРЕПОВ придерживается аналогичного мнения и предрекает дальнейшее понижение цен: «Рынок недвижимости находится в стагнационном состоянии, несмотря даже на пик деловой активности,– отметил он в интервью местным СМИ. – Абсолютно нулевая активность на рынке недвижимости в плане коммерческих сделок. Рынок недвижимости существует за счет того, что вводятся государственные программы по строительству жилья эконом-класса. Все участники рынка находятся в "режиме ожидания", ждут каких-то перемен. Сделки носят единичный характер, платежеспособность населения сильно упала. До конца года рынок будет находиться в застойном состоянии. Цены на жилье в тенговом эквиваленте до конца года снизятся примерно еще на 20%… На вторичном рынке сейчас идет понижение цен. Если есть возможность, то лучше сейчас продавать квартиру, потому что цены все равно будут понижаться».
