После того, как к началу зимы цены перепродажи благоустроенного жилья обогнали по темпам роста в годовом выражении продовольственные товары, стало ясно, что пандемия коронавируса влечет за собой серьезные перемены на отечественном рынке жилья.
По идее, в условиях неминуемого снижения покупательской способности значительной части населения и падения деловой активности жилищный рынок должен был переживать спад со стороны как предложения, так и спроса. Ведь минувшим летом дело дошло даже до обращения Союза строителей Казахстана к главе государства на эту тему – тогда государству предлагалось выкупать жилье по рыночной цене с последующей передачей населению в аренду или рассрочку. В публикациях аналитиков Нацбанка констатировалось, что деловая активность в строительной отрасли почти весь коронавирусный период была на более низких отметках по сравнению с промышленностью и сферой услуг.
Однако в реальности к концу года ситуация на жилищном рынке начала выглядеть с точностью до наоборот. Строительная отрасль в ноябре вырвалась в лидеры по значению индекса деловой активности. Одновременно из официальных данных стало известно о значительном росте объема строительных работ и общей площади введенного в эксплуатацию жилья в январе-ноябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Таким образом, со стороны предложения жилья ситуация изменилась в лучшую сторону, что при прочих равных условиях должно было повлечь замедление темпов роста цен на него или даже их снижение. Кстати, последнее явление на жилищном рынке наблюдалось относительно недавно – в 2016 году. Тогда цены продажи нового жилья снизились на 3,6%, а перепродажи благоустроенного жилья – на 0,7%. Но уже в 2017 году первые цены вновь пошли вверх и выросли на 1,3%, тогда как на «вторичке» они снизились на 1,6%. При этом ценовая динамика на жилищном рынке фактически стагнировала до 2019 года, после чего в ушедшем году цены продажи нового жилья и перепродажи благоустроенного жилья выросли примерно одинаково – соответственно на 6,4% и 6,2%.
Однако за январь-ноябрь темпы роста цен продажи нового жилья замедлились до 6,1%, тогда как ценовая динамика перепродажи благоустроенного жилья ускорилась до 8,4%. В годовом же выражении, то есть к ноябрю прошлого года, разрыв между темпами роста этих цен оказался еще больше – соответственно 4,6% и 11,7%. Для сравнения: продовольственные товары за год подорожали на 10,8%, а годовая инфляция в ноябре составила до 7,3%. А поскольку предложение жилья выросло, то остается лишь предположить, что спрос на него увеличивался более быстрыми темпами, стимулируя опережающий рост цен. Между тем в ноябре цены продажи достигли 305 608 тенге в среднем по стране за квадратный метр общей площади квартир с черновой, чистовой отделкой. Цена же перепродажи благоустроенного жилья поднялась до 224 263 тенге за «квадрат».
Для сравнения: среднемесячная номинальная зарплата одного работающего казахстанца увеличилась в минувшем году со 197 950 тенге в январе до 211 033 тенге в ноябре (по оценке) или на 6,6%. Среднедушевые номинальные денежные доходы населения по оценке статистиков в октябре снизились в годовом выражении на 1,8% до 109 177 тенге (предварительные данные), а в реальном выражении – на 8,3%. Поэтому вряд ли можно полагать, что при такой динамике доходов большинство казахстанцев могли позволить себе покупку жилья за свои наличные.
Из комментариев профучастников жилищного рынка и экспертов выясняется, что значительный вклад в инфляцию «квадратов» внесло государство своими масштабными программами, повышающими доступность ипотечных займов. Свою роль в растущих ценовых ожиданиях сыграло и решение государства разрешить части казахстанцев использовать пенсионные накопления для покупки жилья. И, наконец, отмечается значительное влияние заметно укрепившегося в ушедшем году доллара – ведь с отметки в 382,59 тенге на его начало американская валюта подорожала до 420,48 тенге по состоянию на 30 декабря или почти на 10%. А это в свою очередь повлекло и рост себестоимости жилья, так как строители импортируют почти половину необходимых материалов для возведения домов.
Кстати, нынешние высокие темпы роста цен на жилье не являются максимальными за последние годы. Так, в 2015 году цены продажи нового жилья подпрыгнули на 15,8%. А цены перепродажи благоустроенного жилья подскочили на 17,6% в 2014 году. То, что такие скачки совпали по времени с девальвацией тенге в этих же годах, конечно же, не случайное совпадение. Ведь строители после очередной девальвации вынуждены компенсировать свои финансовые потери за счет увеличения цен на возводимое жилье, тогда как его покупатели переводят свои накопления в «квадраты», не рискуя хранить их в теряющих устойчивость банках.
И, судя по официальным данным о количестве сделок купли-продажи жилья в ноябре, активность покупателей по сравнению с тем же месяцем прошлого года значительно выросла. Всего за последний месяц осени было зарегистрировано 29 958 сделок с ростом в годовом выражении на 15,4%. Но при этом в ключевых городах, делающих «погоду» на жилищном рынке страны, темпы роста оказались гораздо выше: в Алматы – 28,1%, Нур-Султане – 43,0%, Шымкенте – 44,2%. Правда, к октябрю число сделок снизилось на 9%, а за 11 месяцев к аналогичному периоду 2019 года – на 5,6%, что вполне объяснимо последствиями карантинных ограничений в коронавирусный период.
